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房屋被多次抵押 房东却一无所知
时间:2018-01-20

小肖移民无暇处置房屋,办理公证委托好友小王代为售房,小王为了填补炒股亏损,歹心忽起,去办理了多份转委托公证,用小肖的房屋抵押贷款,以填补炒股带来的“黑洞”。最终小王无力还债,小肖房屋遭贷款公司贱卖。今天,让我们来看看一纸委托公证引发的房屋纠纷。

1

急着出国 委托“好友”卖房

案情回放:小肖在某外企驻中国分公司担任西南片区的经理,业绩突出。一次偶然的机会,总公司要在各分公司中挑选两名顶尖人才担任新成立的巴西分公司正副总裁,并给与工作移民的机会。向来向往巴西的小肖毫不犹豫地参加了选拔,并以出色的表现赢得了副总裁的职位。在办理完任职和移民手续后,一个问题让小肖犯了难。公司要求新任正副总裁立即到任参与分公司的筹建工作,而自己的房产已无暇处置。

由于房子的事一时得不到很好解决,小肖在朋友为自己举办的告别聚会上显得闷闷不乐。好友小王看出了小肖的反常,询问原委后大笑:“我以为啥子事难倒我们的肖总了,原来是处置房子的事?!这聚会上谁不是你的铁哥们?你随便委托一个帮你处置不就得了,当然了,要看谁有这个时间和精力。”

小肖一拍大腿:对啊,我怎么没想到呢?!那就你小子了!天天在家炒股,没个正业的,铁定有这个时间。”

第二天,在登机前,小肖火速到公证处办理了委托小王出售房屋并代收房款的委托公证。一周后公证处根据小肖的授权将做好的公证书交付给了小王。小王一取得公证书就开始卖力地为售房的事奔走,可不巧的是,年底二手房遇冷,小肖的房子因要价过高而无人问津。

那年四月,股市行情看好,一直想在股市大捞一笔的小王未能满足于小本钱博来的十多万,想尽一切办法借钱并全部投入到了股市。高额的回报让小王一再尝到了甜头。为了以大博大,小王更是开始打起了小肖房子的主意。

在案件中,反复提到了委托公证和转委托公证,这两个公证是什么,两个公证之间的区别是什么呢?

公证员解读:委托公证是公证机构依据委托人的申请,依照法定的程序对委托人的委托行为的真实性、合法性予以证明的活动。转委托公证是公证机构根据原委托中受托人就是我们所称的转委托人的申请,依照法定的程序对转委托人的转委托行为的真实性、合法性予以证明的活动。

两者区别在于申请主体和证明对象。一个主体是委托人,一个主体是原委托的受托人,一个证明对象是委托人委托受托人处理事务的真实与合法性,一个证明对象是受托人转委托第三人代原委托人处理事务的真实与合法性。因此我们说转委托是基于原委托而来的,它受制于原委托。

2

我只是委托 你却据为己有

案情回放:一天,小王接到一通推销小额贷款的电话,电话中称,只要有资产,无论何种形式都可以贷款。

小王:“我全款购买了一套房屋,准备等免税期过后过户到我父亲名下,卖方也同意并出具了委托我过户的委托公证,这套房子可以拿来借钱不?”

推销员接着回答:“可以的,你需要办理一个转委托我们过户的公证作为借款的担保,如果你们不还钱,我们就直接处理你的房子。”不久,小王按照对方的要求办理了转委托公证,将其中三份原委托书一并交给了对方,自己还保留了三份。

我们通常所说公证委托给谁,是像案件中所说的所有权发生转移了吗?案件中的转委托公证为什么能起到担保的作用?

公证员解读:这绝对是一个误区。首先我解释一下房屋中介或借贷中介所谓的公证委托给谁的真实含义。它是指委托人委托受托人代为全权出售自己的房屋,包括签合同、收款、过户、缴税费等,并就委托行为办理了公证,受托人依法取得了代理权。案件中小王撒了一个谎,称自己全款购买了房主小肖的房产,为了规避税费就要求小肖办理了委托售房的公证。给人的理解好像是公证过后所有权转移给了小王。但是我们刚刚解释了,此委托公证只证明小王获得了合法的代理权限。

关于转委托公证的担保作用,其实转委托公证并不能像案件中推销员所称的起到任何担保作用。我们说物的担保如抵押、质押,都具有法定的优先受偿效力。而融资公司基于转委托获得的代为出售房屋的代理权限相对委托人及转委托人而言不是权利反而是义务。融资公司通过控制房产证原件来限制委托人和转委托人处分房产,同时用转委托公证来实现独自处分,起到了一定的保全财产和直接清偿的作用,但这种操作并不受法律保护。

一旦委托人和转委托人撤回委托,或者委托人登报挂失房产证后自行处分了房屋亦或者房屋被抵押或法院查封,融资公司的目的将一举破灭。不得不承认,这种方式在很多缺乏成熟风险防控机制的民间融资公司都普遍存在,同时也被很多不明个中缘由的放贷人、举债人所运用。

3

人在国外 房屋被抵押贷款

案情回放:见此法能让自己很快地获得借款,股市行情的利好也没给还款带来任何压力,小王开始如法炮制,用手中剩余的三份委托书和伪造的产权证向另一个投资公司借款。直到五月,小王在证券账户中的资金及股票市值之和已到达了一百三十二万。然而小王并不满足,除了找投资公司借款外,他还向小肖谎称公证书遗失,要小肖在中国驻巴西使领馆补办委托公证寄回国。小王拿到大使馆的公证书后,就分别到两家公证机构办理了数份复印件与原件相符的公证书,以同样的方式向融资公司借款。

案件中提到了中国驻巴西使领馆出具的公证书在国内使用时需要向公证处申请办理公证书复印件与原件相符的公证,该公证书不能直接使用吗?

公证员解读:一般情况下使领馆只为当事人出具一份委托公证书。而使用单位往往要求收取原件存档。在委托书载明的委托事项为多项且使用单位涉及多个时,公证书是不够用的。譬如在买方按揭时的售房委托中,银行、中介、房管局、国土局等均需要原件。经公证的复印件可以当原件使用,因此多数情况下需要办理公证书复印件与原件相符的公证。

4

股市大跌 房屋被低价转卖

案情回放:七月初,大盘大跌,小王所购股票无一幸免,在遭强制平仓后,小王仅留下一百多万的外债,无力偿还。一个有经验的债权人首先低价处理了小肖的房子,其他债权人空有委托书和转委托书而无房可卖只能报警,当警察联系到远在巴西的小肖时,小肖才知晓所发生的一切,悔不当初。

案件中提到了有一个债权人低价处理了小肖的房子,处分行为是否有效?有什么救济途径?

公证员解读:这里涉及到恶意代理的法律责任问题。民法通则规定代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任;代理人和第三人串通,损害被代理人利益的,由代理人和第三人负连带责任;第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。因此,如果购房人与债权人恶意串通,处分行为当然无效,如果购买人是善意并支付了合理的对价,处分行为应当有效。

案件中所说的低价程度尚不能明确,无法与市场价格作比较,不能判断是否存在明显不合理的价格出售,是否有效有待进一步查证。如果无效,小肖可以向法院主张返还房产并要求小王、代售房的债权人、购房人承担连带责任;如果有效,小肖可以向法院主张代售房的债权人返还售房款,就差价部分要求小王、代售房的债权人承担赔偿责任。既然代售房债权人的代理有效,代理的效果即丧失房屋所有权和取得售房款所有权都直接归属于小肖。

(本文由成都市蜀都公证处供稿)

相关链接

委托与代理的关系

委托发生在委托人与受托人之间,可以由委托人单方作出委托的意思表示,也可以由委托人、受托人双方签署委托合同,确定委托的权利义务。代理是指受托人代委托人为法律行为,该行为的法律效果直接归属委托人。

代理又分法定代理、指定代理和委托代理,委托行为是委托代理的前提,即委托代理权限的来源。就本案例而言,小肖和小王办理的委托公证、转委托公证都是委托行为,那个债权人出售小肖的房产属于代理行为。(陈奎)

法律小知识

委托书是权利证书

还是义务证书?

严格来讲委托书既是权利证书又是义务证书,但不是所有权证书。受托人在委托公证书的权限内有权以委托人的名义出售房屋,购房人应该承认。受托人在委托权限内所作的一切行为的法律后果由委托人承担,即受托人有免责的权利。同时受托人应严格按照代理权限来代理事务,不能越权,否则应当承担责任,即受托人有忠实代理的义务。(王迪)